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リスクヘッジができる

リスクヘッジ1 都心物件


「物件は都内を選べば間違いがない!」地図イラスト

私を不動産に導いてくれた友人が、ことあるごとに言う台詞です。
実はこの言葉は、
しっかりとした裏付けのある確かなデータでも証明されていたのです。

人口移動の統計データを見てみましょう。

チェックアイコン2010年総務省発表 県別転入超過率

北海道
▲0.16
東北
青森
▲0.37
岩手
▲0.32
宮城
▲0.02
秋田
▲0.34
山形
▲0.31
福島
▲0.29
関東
茨城
+0.03
栃木
▲0.08
群馬
▲0.07
埼玉
+0.22
千葉
+0.23
東京
+0.38
神奈川
+0.17
中部
新潟
▲0.17
富山
▲0.06
石川
▲0.05
福井
▲0.18
山梨
▲0.16
長野
▲0.10
岐阜
▲0.17
静岡
▲0.11
愛知
▲0.02
三重
▲0.09
関西
滋賀
+0.17
京都
▲0.08
大阪
▲0.04
兵庫
▲0.05
奈良
▲0.17
和歌山
▲0.22
中国
鳥取
▲0.19
島根
▲0.22
岡山
▲0.11
広島
▲0.07
山口
▲0.20
四国
徳島
▲0.20
香川
▲0.14
愛媛
▲0.18
高知
▲0.10
九州
福岡
+0.05
佐賀
▲0.19
長崎
▲0.34
熊本
▲0.13
大分
▲0.17
宮崎
▲0.19
鹿児島
▲0.18
沖縄
+0.03

地方部は、おしなべて転出が転入を上回っているなか、
関東地方、さらに東京都だけが突出して転入率が高いことが分かります。

土地価格、物件価格が全国的に下落傾向のなかでも
都内物件が元気な理由はここにあるのです。

現在、不動産は底値にありますが、安定した需要がある立地であれば、
今後は土地建物ともに価格は上昇傾向になると言われています。
需要が高いにも関わらず、買いやすい価格となれば・・・。
私が不動産投資に目を付けたのはこういった理由もありますね。
 

リスクヘッジ2 空室対策


先ほどの人口移動のデータからも分かるように、
需要の高い立地であれば家賃収入が途絶えるリスクは少なくなります。

しかし、都内23区という立地の特徴を考えてみてください。

チェックアイコン20代~30代における転居タイミング

  • 大学生入学、卒業
  • 就職
  • 転勤
  • 転職
  • 恋人との同居、離別
  • 結婚、離婚

あくまでも、東京都23区内という前提で考えてみました。
一人暮らし世帯が上京した場合、
30代前半までに、これだけの転居タイミングが発生する可能性があるのです。

需要がいくら高くあったとしても、
これだけ転居されてしまっては、空室状態や原状回復工事のコストが増加する心配があります。

もし、これが地方だった場合はどうなるでしょう?
都内とは異なり、10代後半からすでに車社会の一員となっているケースが多く、
車を所有することで転居タイミングは少なくて済むのです。

需要の高い都内物件だからといって、空室状態へのリスクが解消される訳ではありません。
だからこそのサブリース契約
しっかり空室時の収入を保証してくれる契約を選びましょう。
 

リスクヘッジ3 借主管理


雇用状況が不安定な世の中だからこそ、しっかりとした借主を選びたいもの。
もう二度と家賃の滞納未払いといった問題を抱えたくありません!

さらに友人からの話によると、現在では原状回復工事の際に、
修繕費の負担範囲について、誓約書を交わしたりと面倒な手間と労力が掛かるとか。

場合によっては、大手の不動産管理会社などに管理をお任せしても良いかもしれませんね。
入退去時の部屋の管理や、書類のやり取りなどを代行してもらえるところは多くあります。
 

 
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