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私がシノケンハーモニーに決めた理由

不動産の失敗経験を活かす

以前、運営を管理委託会社に依頼して不動産運用をしていた際、家賃が未払いのまま転居、と言った問題が発生しました。

このことは、管理会社に責任があるのではなくあくまで借主の問題。
もちろん、あの時の借主さんの事情は知っています。
詳細は裁判もあったため書くことはできませんが、誰もが望んで夜逃げをしている訳ではないのです。
同情していますが、家主として受けた負担は決して少ない金額ではありませんでした。

このような想定困難なトラブルは、雇用が不安定のなか増えているようです。
リスクがあるなら対処するのが当然。

サブリース契約をしてくれる不動産管理会社などは、大手をはじめ、家賃保証をしてくれるところも多くあります。

もちろん、この保証はボランティアではありませんよ。
その分月々支払う手数料は、家賃の10%支払っています。
でも私はトラブルの怖さを痛感していますから支払いをしぶってあとあと痛い目は見るのは勘弁です。

さて、これだとシノケンハーモニーに決めたという決定打にはかけますよね。
他の業者でも同じシステムあるし・・・と思われる方もいらっしゃるでしょう。

私が決断した最大の理由
私が決断した理由。あくまで個人的な理由でたまたまなのかもしれませんが、このシステムを説明してくれた時の営業マンの真摯な態度でした。
これに尽きます。
ご存知のとおり、私は過去の失敗もあり、まずはそれもふまえてお話しました。
色々お話する中で、私は彼のことが信頼できるな、と感じたのです。

『賃料設定などにおいて運用後に予想外に下落したなんて失敗はありますか?また、今後は絶対大丈夫と言えますか?』
という、ちょっと意地悪な質問もしてみましたが、彼は、

『創業1990年から約20年にわたり賃貸住宅約20,000戸を供給をしてきた
シノケングループの実績がありますので、
正直いいますと、失敗も成功も全て経験し、それらを糧に日々改善努力を続けて今があります。
さまざま多くの経験値を積み上げてこそ、地域特性を把握した上での将来予測や、
立地の選定、間取りの選定、設備仕様と価格との兼合いを考慮しての賃料設定や価格設定など、
将来におけるより良いご提案が出来るのです。』

『今後は絶対に予想を外しません!という気持ちで日々業務は行なっていますが、
ただ、そればかりは、マーケット次第としか言いようがありません。申し訳ございません。』

と答えた、彼の眼は透き通った気持ちの良い誠実な青年だったので、あくまで個人的な感想ですが、信頼できるかな、と思いました。

 

手数料と契約期間の違いに注目

リース契約をしている不動産運用会社はたくさんあります。
販売から運用まで手掛けている業者と、すでに所有している物件を、
転勤などの事情で空家にする期間のみ託す業者があります。

私がサブリース契約しているシノケンハーモニーは、企画、開発、販売から運用までと一括して物件に関わっているので、 リフォームなどの改築工事においても任せられるのであくまで私個人の意見ですが、良いなと感じています。。

また、どの業者も空室保障がある一括借り上げ(詳細は若干異なっています)。
オーナーには定期的に賃料が支払われる仕組みです。
ただ、業者によっては契約期間が短いものがあります。
あくまで不動産を副収入として捉えるのであれば、期間が長い業者を選ぶのが当然です。

当然ですが、
実態相場に連動する契約ですので、将来の家賃が上下する可能性は十分にあります。

そもそも一般的に、サブリース契約は、一定の家賃金額を永遠に確定金額として保証するものではなく、毎月の収入が途絶える(空室により賃料が0円になる)ことや、滞納(入居者が支払いを遅れてしまう事) により、一時期賃料が0円になる事や、入れ替わりに伴う入居者募集広告費や仲介手数料などの出費を防ぐことを保証する空室保証サービスです。

また、世間一般のサブリースは、入退去に伴うリフォーム費用による、急なオーナー負担等々を防止する事は出来ませんので、その点をも保証するシノケンハーモニーのサブリース提案は差別化された良いものに仕上がっています。

そもそも、一般的には、永い間の運用期間中に『空室にならない!家賃滞納も無い!入退去リフォーム負担も無い!入居者トラブルも何にも無い!』なんて事はありえません。それらをカバーしてくれる、シノケンハーモニーのサブリースシステムなら、安心を買うための保険に似た感じ!です。それが空室保証システム(サブリースシステム)のメリットです。

逆に、空室保証が無い、激安手数料の管理委託システムなども一般的にあるようですが、数ヶ月間の長期空室リスクに襲われた私の経験からも、万一の破綻リスクが怖かったので、シノケンハーモニーを選びました。所詮、どのような仕組みでも、世間の実態家賃相場には逆らえませんから、いかなるシステムを選択しても、将来の家賃の上下するリスクは避けられません。

将来の家賃の上下するリスクをヘッジするのは、管理システム選定ではありません!そこは、まさに物件の選定が決め手となります。

  1. 好立地(将来性のある立地)
  2. 最新の設備仕様グレード(中古物件とは明らかに違いがある最新仕様グレードがキメテ)
  3. BM管理体制(マンションはBM管理を買え!)

など・・・・・たくさん条件があります。私は運も良いので家賃下落は今のところはありません。その物件選定において、シノケンハーモニーは、企画開発段階から立地やグレードにこだわり、賃貸マーケット調査試算に基づき企画開発した土地のみ仕入れて開発してるそうです。

また、開発業者ならではの、1棟単位でのPM管理&BM管理の全部管理をしています。また、デザイナーズマンションの商標登録など、デザインやイメージをより効果的に表現し、物件資産価値の恒久化、最大化への取り組んでいるところも、資産価値がありそうです。

なんせ、デザインセンスや、使い勝手の良さが、借り手目線で、空室防止に大きな効果を発揮していますので、その辺の中古マンションとは天地の差です。入居者の募集や事務手続きなどその他の煩わしい大家業務に関してもすべて代行してくれますし。

物件の価値が高いからこそ少ない自己資金でのスタートも可能!

やはり、大手不動産会社なんかですと、メガバンクとも取引があるので安い金利での提供もあるようです。
シノケンハーモニーも、安い金利での取り組みをめざし、お客様に最適なローンプランをご提供できるよう努力しています。

物件開発を企画開発段階からこだわり節税効果最適化!

  1. 企画開発段階からの減価償却や金利の経費参入割合等を分析し、最適化し実現!
  2. 不動産に特化した税理士との提携による節税効果の最適化と税務申告のお手伝いで不動産に特化した税理士との提携による節税効果の最適化と税務申告のお手伝いをします。

物件の価値を決めるビルメンテ管理費が安い!

企画・開発・販売・管理(賃貸&ビルメンテ)と、全て一貫して資産運用型不動産に特化したグループ内でのサポートシステムにより、リーズナブルな管理コストを実現しています。また通常マンションの管理組合等が行っている長期修繕計画も行っています。もちろん、会社の倒産や、契約の中途解約などの可能性もあるので、この計画が未来永劫保証されるわけではありませんが、最初にあるのはやはりいですよね。

物件の価値を決める「瑕疵担保保証」が充実!

  1. 耐震偽装事件(姉歯事件)やサブプライム・リーマンショック等々の直撃を克服した経験と実績により、物件の品質チェックが厳重で、ダブルチェックなどの体制も構築!
  2. 「住宅瑕疵保証責任保険」に加入しているため、万一の事が会社に起きた場合の保証もあります。
  3. 万が一の建築工事の不備などによる瑕疵が発生した場合に備え、10年間にわたる費用担保を目的とした保険に加入。
  4. 他の販社へ物件卸売もするメーカー直販売ですから、お得な物件で且つ、売主保証や、瑕疵担保保険も充実!一般仲介販売とは物件リスクや運用リスクが断然異なる。
  5. 一般的な中古物件と比較しても、物件寿命に関しても、タイル張りなど耐久性を維持する規格にて施工し、綿密な修繕計画とアフターケアをセットし、資産価値の維持も万全の体制!
  6. 通常の中古物件のリスクを考慮した調査をし、物件の瑕疵担保保証が可能なプレミアム中古物件以外は、売主販売として基本的には扱わない。

上場企業であるシノケングループの一員!

  1. 賃貸住宅20,000戸を超えるグループ供給実績!
  2. 上場企業グループだから、ということはありませんが、売りっぱなしなどは致しません!
  3. 創業以来22年以上『お客様の資産づり』を目的とした賃貸住宅経営のご提案に特化!
  4. 専門性を活かした豊富な経験で実績多数!
  5. グループ総合力で優良マンション施工部隊との協力が実現し、低コスト高品質の施工を実現!
  6. 他社とは違い高額な新聞広告やタレントを使わない為、その分を優良土地購入費用などに充てることで、より良い物件を提供できる強み。《デベロッパーとしての強みを発揮し、高品質で都心好立地!》
  7. 企画・開発・販売・管理(賃貸&ビルメンテ)と、全て一貫してグループ内でのサポートシステム!何か問題があれば即対応可能!《サラリーマンでも運用を行えるサポートシステム!》
  8. いわゆる強引な電話営業(迷惑電話)は行なっていないため、強引な勧誘はない。
  9. お客様からのお問い合わせや資料請求等に応じた電話連絡等を実施し、コンサルティング提案を行なっています。
  10. 定期的な社内監査やコンプライアンス研修を行い、法令を遵守の営業活動を実施。
  11. 紹介・リピートによる営業スタイル《紹介・リピート率50%以上の実績で安心》
株式会社シノケンハーモニー
料金
相場賃料の10%(リフォーム代込み) →90%保証システムなのに入れ替わり時のリフォーム代まで見てくれる!

敷金礼金について

サブリース契約の場合、
敷金・礼金は運用会社の管理となっているケースが一般的です。

もちろん、その分オーナーに負担をかけることなく、
入居者の管理をしてくれるのですから、当然の報酬ともいえます。
昔から不動産経営に携わっている人にとって、
敷金・礼金はボーナスのような受取方をしていることもありますが、
現在では敷金はあくまで入居者の過失による原状回復充当分のみ!

あくまで、返金する預り金でしかありません・・・むしろ掛かった費用の多くは、オーナーに請求される事態が多発しているようです。

入居時にあらかじめ責任範囲を定める契約を交わしているため家主の利益とはなりません。
(※この条例は、東京ルールと呼ばれています。)

また、最近はゼロゼロ物件と呼ばれる敷金礼金0円が主流で、今後はますます厳しい現実が・・・
このような手間のかかる借主とのやり取りも、全てお任せできるのですから活用しない手はないのではないでしょうか。

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